К Федеральному закону Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные. Московская область строительство домов и бань.

Название К Федеральному закону Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные страница 3/12 Дата 26.08.2012 Размер 1.81 Mb. Тип Закон. Комментарий к статье 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости. 1. Понятие застройщика и основные характеристики его статуса содержатся в ст.2 Закона о долевом участии и комментария к ней. Однако наличие лишь приведенных выше характеристик является недостаточным для того, чтобы привлекать денежные средства участников долевого строительства на основании заключаемых договоров и реализовывать застройщиком свой правовой статус. Для этого необходимо одновременное наличие трех условий: обладание застройщиком земельным участком и государственная регистрация прав на него, наличие разрешения на строительство и обнародование проектной декларации. 2. Земельный участок, на котором будет осуществляться строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимого имущества, должен иметь соответствующее целевое назначение. В частности, если земельный участок предназначен для сельскохозяйственных нужд, то строительство на нем невозможно без перевода земли в другую категорию. Исходя из положений земельного и градостроительного законодательства строительство жилых домов возможно лишь на землях населенных пунктов (ст.83-85 Земельного кодекса РФ ). СЗ РФ. 2001. N 44. Ст.4147. Застройщик может осуществлять строительство как на собственном земельном участке, так и на участке, предоставленном на правах аренды, в том числе на земельном участке, полученном из государственных или муниципальных земель. В последнем случае должна быть соблюдена процедура предоставления прав на земельный участок (ст.30, 30.1, 30.2 Земельного кодекса РФ). Выделяется предоставление земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта и предоставление земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта. Без предварительного согласования места размещения объекта земельный участок можно предоставить исключительно через торги (конкурс или аукцион). Предметом торгов может выступать либо сформированный земельный участок, либо права на заключение договора аренды земельного участка (ст.38, 38.1, 38.2 Земельного кодекса РФ). С 1 января 2007 года вступил в силу новый п.2.1 ст.30 Земельного кодекса РФ, допускающий заключение договора без предварительного согласования места размещения объекта минуя процедуру торгов. Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов. Предоставление осуществляется лицу, с которым в установленном градостроительным законодательством порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору этого лица предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Орган местного самоуправления или в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации, исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, после утверждения документации по планировке застраиваемой территории, определяет технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение к ним и принимает решение о предоставлении указанного земельного участка. С предварительным согласованием места размещения объекта для целей жилищного строительства земельный участок предоставляется на условиях аренды. Причем предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий) . Предварительное согласование не проводится также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или земельных участков из состава земель лесного фонда либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства. Дополнительные условия предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрены ст.30.1, 30.2 Земельного кодекса РФ. Как уже отмечалось, продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением установленных законом случаев: 1) продажа участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления земельные участки предоставляются на праве постоянного (бессрочного) пользования сроком на один год; 2) продажа участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с Федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости; 3) уже названный случай заключения договора о развитии застроенной территории. Земельный участок предоставляется бесплатно в собственность или аренду; 4) в случае если аукцион признан не состоявшимся по причине участия в нем менее двух участников или по той причине, что никто из участников не выразил намерения приобрести предмет аукциона по начальной цене, единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона К Федеральному закону Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные. заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона. Земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства предоставляются из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности в аренду без предварительного согласования места размещения объекта на аукционе в порядке, установленном ст.38.2 Земельного кодекса РФ. Комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по ее планировке, выполнению работ по ее обустройству посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществлению жилищного и иного строительства. Несоблюдение процедуры оформления прав на земельный участок, т.е. не проведение торгов в тех случаях, когда это требуется, либо несоблюдение другой установленной законом процедуры будет препятствием в последующей регистрации прав на строящийся объект недвижимости. Для того чтобы права застройщика на земельный участок считались надлежащим образом оформлены, они должны быть зарегистрированы в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.25, 26 Земельного кодекса РФ). Порядок государственной регистрации прав на земельный участок устанавливается ст.17, 26 Закона о регистрации. В частности, государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды. При регистрации аренды земельного участка к договору аренды прилагается кадастровый план земельного участка. 3. Исходя из положений Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при их проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется исключительно на основании разрешения на строительство (ч.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ). Строительство объектов недвижимости (включая жилые дома) относится как раз к тем случаям, когда требуется наличие разрешения на строительство. Как правило, разрешение на строительство выдается соответствующим органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Срок его действия равен сроку, предусмотренному проектом организации. При осуществлении строительства в отсутствие отведения в надлежащем порядке земельного участка либо при отсутствии разрешения и необходимой проектной документации на строительство объект недвижимости будет являться самовольной постройкой (ст.222 ГК РФ). До сентября 2006 года, когда вступила в силу новая редакция ст.222 ГК РФ, на практике при самовольном строительстве многоквартирных жилых домов судебные органы практически никогда не принимали решений о сносе домов и рассматривали возможность выдела земельного участка. В обязательном порядке требовалось предоставление заключений, подтверждающих, что строительство объекта было проведено с соблюдением всех строительных норм и правил, требований пожаробезопасности, санитарных норм, а также доказательств, подтверждающих отсутствие нарушений прав третьих лиц. Это можно будет реализовать лишь в случае, если объект недвижимости полностью построен и существует как законченный объект строительства. Если же его строительство не завершено, подключение к инженерным сетям и коммуникациям не состоялось, то объект не может быть зарегистрирован как жилой дом. В этом случае можно было ставить вопрос о регистрации своих прав на объект незавершенного строительства. Следует иметь в виду, что с 1 сентября 2006 года в ст.222 ГК РФ внесено принципиальное изменение. Оно исключило возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Теперь единственным возможным случаем становится признание права собственности на самовольную постройку за владельцем земельного участка и лишь при условии ненарушения прав и законных интересов третьих лиц. 4. Еще одним условием для привлечения денежных средств участников долевого строительства является обнародование проектной декларации. Данное действие осуществляется посредством опубликования, размещения или в некоторых случаях представления проектной декларации. (О требованиях к проектной декларации, условиях и порядке ее обнародования см. комментарий к ст.19-21 комментируемого Закона.) 5. Если лицо, осуществляющее привлечение денежных средств граждан, не будет отвечать характеристикам, приведенным в ст.2 и 3 Закона о долевом участии, то вступают в силу специальные механизмы защиты прав граждан как наиболее слабой стороны в отношениях (специальные механизмы ответственности). Граждане могут потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты процентов по ст.395 ГК РФ (исходя из ставки рефинансирования), причем в двойном размере на сумму этих средств. Иными словами, гражданин имеет право на тройное (!) возмещение по сравнению с внесенными средствами. Кроме этого, гражданин имеет право потребовать возмещения сверх этого причиненных ему убытков. Несмотря на то что в данном случае ничего не говорится о ситуации, когда участником долевого строительства является организация или предприниматель, представляется, что исходя из общих положений ГК РФ сторона может поставить вопрос о расторжении договора в связи с существенным нарушением другой стороной принятых на себя обязательств (п.2 ст.450 ГК РФ), а также потребовать возмещения убытков, уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами (ст.395 ГК РФ). Комментарий к статье 4. Договор участия в долевом строительстве. 1. Договор участия в долевом строительстве - это соглашение, по которому застройщик обязуется в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, который в свою очередь обязуется уплатить обусловленную соглашением цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Анализ понятия договора участия в долевом строительстве позволяет отнести его к группам консенсуальных (так как он считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора), двустороннеобязывающих (ибо у каждой стороны есть не только права, но и обязанности, которые носят корреспондирующий характер, что означает, что права одной стороны соответствуют обязанностям другой стороны и наоборот), возмездных договоров (сторона получает плату или иное встречное удовлетворение за исполнение своих обязанностей). Использование дополнительных классификационных оснований, выделяемых некоторыми цивилистами, позволяет квалифицировать договор участия в долевом строительстве в качестве каузального договора. (Под казузой понимается определенная правовая цель, на достижение которой направлен договор). В связи с тем что по договору участия в долевом строительстве известен размер встречного предоставления, что выражается в определении цены договора, в состав которой входит вознаграждение застройщика за оказываемые им услуги, данный договор может быть отнесен к группе меновых договоров. Некоторые ученые предлагают выделять отдельную группу организационных гражданско-правовых договоров. Такие договоры порождают гражданские организационно-правовые отношения, что выражается в упорядочении взаимосвязей сторон договора и координации их усилий . Так как договор участия в долевом строительстве упорядочивает взаимоотношения в процессе строительства объекта, он может быть отнесен к группе организационных гражданско-правовых договоров. Красавчиков О.А. Гражданские организационно-правовые отношения // Советское государство и право. 1966. N 10. С.56. См. также: Мартемьянова А.М. Объект организационного правоотношения // Проблемы обязательственного права. Межвуз. сб. науч.трудов / Отв. ред. Г.Я.Стоякин. Свердловск: Изд-во "Уральский рабочий", 1989. С.66-67. Интересным является вопрос об отнесении договора долевого строительства к публичным договорам. Одни авторы (О.Л.Капица) считают необходимым распространять режим публичного договора на договор участия в долевом строительстве , другие же авторы (М.А.Бобровникова, А.Маковская) не видят оснований распространять на него подобный режим . См.: Капица О.Л. Указ. соч.С. 77-85. См.: Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2006. N 1. С.79; Маковская А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. 2005. N 5. С.41. Анализ Закона о долевом участии позволяет сделать вывод о невозможности распространения на договор участия в долевом строительстве режима публичного договора (договора, заключаемого коммерческой организацией и устанавливающего ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ, оказании услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого обратившегося к ней лица (п.1 ст.426 ГК РФ)). Поэтому все условия заключаемого договора должны быть одинаковыми для всех потребителей. Застройщик по договору об участии в долевом строительстве не является обязанным заключить договор с К Федеральному закону Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные. лицом, которое к нему обратится. Закон о долевом участии устанавливает подход о единообразии в отношении всех участников долевого строительства только по отношению к условию о сроке (ч.1 ст.6 Закон о долевом участии) и о размере ответственности застройщика. Причем с учетом того, что если участником долевого строительства выступает гражданин, то предусматривается двойной размер законной неустойки (ч.2 ст.6, ч.2 ст.9 Закона о долевом участии). Не может рассматриваться в качестве публичной оферты размещаемая в СМИ проектной декларации (ч.4 ст.4, ст.19-21 Закона о долевом участии), т.к. она не содержит всех необходимых условий публичной оферты - всех существенных условий договора о долевом участии. Некоторые авторы по способу заключения договора относят его к группе договоров присоединения (О.Л.Капица, М.А.Бобровникова) , условия которого определены одной из в формулярах или иных стандартных формах и могут быть приняты другой стороной не иначе, как путем присоединения к предложенному договору в целом (п.1 ст.428 ГК РФ). Авторы отмечают, что на практике участники долевого строительства подписывают договоры с одинаковыми для всех условиями. Однако, данный довод нельзя признать обоснованным. В отличие от договора обязательного страхования гражданской ответственности владельцев транспортных средств, в котором условия договора определены в Правилах обязательного страхования гражданской ответственности владельцев транспортных средств и не могут изменяться сторонами, для договора участия в долевом строительстве подобное не установлено. См.: Капица О.Л. Указ. соч. С.80; Бобровникова М.А. Указ. соч. С.79. См.: постановление Правительства РФ от 7 мая 2003 года N 263 "Об утверждении Правил обязательного страхования гражданской ответственности владельцев транспортных средств" // Российская газета. 2003. 13 мая. Это предполагает, что при заключении договора об участии в долевом строительстве стороны вправе включать в него любые, не противоречащие закону условия. 2. Так как законодательное регулирование отношений по участию в долевом строительстве и непосредственно договора об участии в долевом строительстве до недавнего времени существенно К Федеральному закону Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные. от сложившейся практики. В науке и в практической деятельности велись многочисленные дискуссии о том, какие правовые нормы и относительно какого правового института должны применять для регулирования рассматриваемых отношений. Несмотря на то, что с 1 апреля 2005 года вступил в силу комментируемый Закон о долевом участии, данные дискуссии сохраняют свою актуальность и в настоящее время . Они позволяют определить место договора участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров, рассмотреть его сходство и различие с другими договорными институтами. См., например. Фокова Е.А. Договор долевого строительства и договор продажи недвижимости: общие признаки и отличия // Правовые вопросы строительства.2006 N 2; Чуркин Н. Договор участия в долевом строительстве // Законность. 2006. N 12. В юридической литературе и в практической деятельности были выделены следующие основные подходы к правовой квалификации договора участия в долевом строительстве (ранее более часто называемого инвестиционным договором в жилищном строительстве): 1) договор простого товарищества (М.И.Брагинский, Е.А.Павлодский) ; См.: Брагинский М.И. Финансирование строительства жилого дома // Право и экономика. 1999. N 4. С. 79; Коммерческое право. Часть 2. Учебник / Под ред. В.Ф.Попондуполо, В.Ф.Яковлевой. СПб.: "ТЕИС", 1998. С.299.; Павлодский Е. Правовая природа инвестиционного контракта // Право и экономика. 2000. N 9. С.73-74. 2) договор строительного подряда (Ю.В.Романец, О.Л.Капица) ; См.: Романец Ю. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2000. N 3. С.76 78; Капица О.Л. Указ. соч. С.73-80. 3) договор возмездного оказания услуг (Ю.Свирин, А.Юдин) ; См., например: Свирин Ю. Инвестор или потребитель? О долевом финансировании строительства жилья // Российская юстиция. 1997. N 3. С.37; Юдин А. Не инвестор, но потребитель // Российская юстиция. 1998. N 5. С.20. 4) агентский договор (А.Б.Савельев, Г.В.Цепов) ; Савельев А.Б. Договор простого товарищества в российском гражданском праве // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. М.И.Брагинского. М.: "Статут", 1999. С.285-295; Цепов Г.В. Инвестиции в строительство: проблемы гражданско-правового регулирования // Юридический мир. 2001. N 3. С.53. 5) договор купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано в будущем (Л.Г.Сайфулова) ; См.: Сайфулова Л.Г. Правовые вопросы долевого участия в жилищном строительстве. - Самара.: Изд-во Самар. гос. экон. акад., 2001. С. 115-124. 6) предварительный договор; 7) договор доверительного управления имуществом; 8) смешанный договор (К.И.Скловский, В.В.Мельник) ; См.: Скловский К.И. Долевое участие в жилищном строительстве // Закон. 1999. N 9. С. 111-112; Мельник В.В. Договоры о долевом участии в строительстве // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2004. N 2. С. 185-187. 9) самостоятельный договор (А.Н.Кичихин, П.В.Сокол и др.) . См.: Кичихин А., Щербакова Н. Частное жилье - собственность и сделки // Закон. 1996. N 8. С.42-46; Лисица В. Инвестиционный договор // Закон. 2003. N 6. С.116; Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве. С.26- 28; Сокол П.В. Указ. соч. С.79-100; Фокин С. Договор долевого участия в строительстве // Закон. 2003. N 6. С.125. Однако при некоторой схожести с отдельными договорными институтами договор участия в долевом строительстве следует квалифицировать в качестве самостоятельного договора, который необходимо отличать от других гражданско-правовых договоров, что в первую очередь, подтверждается наличием самостоятельного правового регулирования в виде комментируемого Закона о долевом участии. Следует обратить внимание, что установление самостоятельного регулирования договорного вида лишь в специальном федеральном законе и отсутствие его регулирования в ГК РФ - это первый и единственный случай в гражданском законодательстве. В качестве специфических характеристик договора участия в долевом строительстве как самостоятельного договорного института можно выделить следующее: а) особый субъектный состав договора: застройщик и участник долевого строительства; б) специфическая цель привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, отвечающих их запросам и интересам; в) особое содержание договора - его условия, и, в первую очередь, его предмет - деятельность застройщика по созданию объекта недвижимого имущества, за исключением объектов производственного назначения, которая приводит к непосредственной передаче материализованного результата вложения (строительства). г) особое содержание договорного обязательства - права и обязанности застройщика и участника долевого строительства; д) установление повышенного уровня обеспечения прав участников долевого строительства посредством: особого порядка привлечения денежных средств участников долевого строительства посредством обнародования проектной декларации, наличия зарегистрированных прав застройщика на земельный участок и наличия разрешения на строительство объекта; необходимости государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и соглашений об уступке прав требования из него; установления законодательного требования об обязательных обеспечительных мерах в виде залога в силу закона в отношении права аренды земельного участка и строящейся на нем недвижимости, которое возникает у участника долевого строительства при заключении договора либо поручительства банка; повышенного уровня ответственности застройщика перед участником долевого строительства - гражданином, который выражается в форме двойного размера неустойки либо двойного размера выплаты процентов за пользование чужими денежными средствами; распространения на регулирование отношений участников долевого строительства - граждан законодательства о защите прав потребителей; е) закрепление в Законе о долевом участии исключительного приоритета договорной формы долевого участия на жилое помещение с участием граждан над другими договорными формами, в случаях, если в результате исполнения договора у граждан должно возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме. По критерию целевой договор участия в долевом строительстве может быть отнесен к группам договоров подряда и услуг и условно может быть расположен между ними. К этому выводу приводит формулировка предмета договора и обязательства по участию в долевом строительстве в виде деятельности, приводящей к созданию определенного результата, а также указание в законе на оплату участником долевого строительства услуг застройщика (ч.1 ст.5 Закона о долевом участии). Тем самым предмет договора участия в долевом строительстве имеет признаки и договора подрядного типа, и договора об оказании услуг и похож на "неклассическую" услугу, т.к. имеется ее результат. По мнению некоторых авторов (В.В.Витрянский), для договора участия в долевом строительстве характерен сложный предмет договора, включающий в себя два рода объектов: объект юридический (действия обязанных сторон) и объект материальный (многоквартирный дом или иной объект недвижимости, а также жилое или нежилое помещение) . В.В.Витрянский, например, указывает, что для договора участия в долевом строительстве характерен сложный предмет договора, включающий в себя два рода объектов: объект юридический (действия обязанных сторон) и объект материальный (многоквартирный дом или иной объект недвижимости, а также жилое или нежилое помещение). См.: Витрянский В.В. Указ. соч. С.51. Хотя вопрос о предмете договора участия в долевом строительстве по-прежнему является дискуссионным. 3. Правительство Российской Федерации наделено правом издания обязательных для сторон договора участия в долевом строительстве правил о порядке заключения договора и его исполнения. Однако пока такие правила не приняты. 4. Закон о долевом участии содержит требование об обязательной письменной форме договора о долевом участии и необходимости его государственной регистрации. Исходя из положений п.2 ст.434 ГК РФ письменная форма договора может быть соблюдена посредством составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Хотя на практике чаще всего используется письменная форма заключения договора посредством составления одного документа, тем более, что для него, как уже отмечалось, установлено требование о государственной регистрации. Как уже было отмечено выше, обязательным предварительным этапом заключения договора с первым участником долевого строительства является необходимость обнародования застройщиком проектной декларации в средствах массовой информации. Это должно быть сделано в срок не позднее, чем за 14 дней до этого момента, а также при наличии зарегистрированных прав застройщика на земельный участок и разрешения на строительство объекта. О порядке регистрации договора участия в долевом строительстве см. комментарий к ст.17 настоящего закона. 5. Закон о долевом участии прямо называет 4 существенных условиями договора участия в долевом строительстве, без согласования которых договор считается незаключенным: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости - см. комментарий к ст.2 настоящего закона; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - см. комментарий к ст.6 комментируемого Закона; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты - см. комментарий к ст.5 Закона; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства - см. комментарий к ст.7 Закона. Как уже отмечалось, к перечню существенных условий необходимо добавить условие о предмете договора, которым будет являться специфическая услуга 5.2. Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. - деятельность по привлечению денежных К Федеральному закону Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные. участников, а также условие об определении самого многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в составе которого будет находиться конкретный объект участника. Кроме того, несмотря на то что в ст.4 Закона о долевом участии в качестве существенных условий не поименовано условие об обязательных обеспечительных мерах, его необходимо квалифицировать именно в качестве обязательного условия договора и относящегося к категории существенных условий, вытекающих из существа обязательства (см. комментарий к ст.12.1 настоящего Закона). 6. Несмотря на то что участники долевого строительства как инвесторы являются собственниками объекта инвестиций и осуществляют равные права владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений (ст.6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений), комментируемый Закон о долевом участии справедливо перекладывает риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства на застройщика. (Хотя термин "собственник" условен, так как до момента передачи объекта долевого участия и его регистрации нет овеществленного результата, вещное право собственности на объект долевого строительства возникнет в момент государственной регистрации права собственности участника долевого строительства по правилам ст.16 Закона о долевом участии - см. комментарий к ней). Застройщик несет риск случайной гибели объекта долевого участия до момента передачи объекта участнику долевого строительства. Это является частным случаем гражданско-правового принципа о том, что риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено К Федеральному закону Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные. или договором (ст.211 ГК РФ). 7. Комментируемая статья предусматривает дополнительные гарантии при наследовании объектов долевого участия, а также прав и обязанностей по договору. В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст.1112 ГК РФ). Поэтому существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности по договору участия в долевом строительстве входят в состав наследства и передаются в порядке универсального правопреемства. В случае смерти гражданина - участника долевого строительства права и обязанности по договору переходят от него как наследодателя к его наследникам. Хотя иное может быть предусмотрено федеральным законом. Правоотношения наследования регламентируются ст.1010-1075 ГК РФ. Застройщик не вправе отказать наследникам гражданина - участника долевого строительства во вступлении в договор. Представляется, что в случае ликвидации юридического лица - участника долевого строительства и возникновения отношений правопреемства, например, в случае его реорганизации, права и обязанности по договору участия в долевом строительстве должны переходить к его правопреемникам. Правовым основанием этого является ст.58 ГК РФ, посвященная вопросам правопреемства при реорганизации юридических лиц, хотя прямого указания о правопреемстве по договору участия в долевом строительстве, заключенного организацией, в комментируемом Законе нет. 8. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. Оно подлежит применению в части, не урегулированной Законом о долевом участии. В связи с тем что Законом о долевом участии предусмотрена законная неустойка и повышенный размер ответственности застройщика по обязательствам перед участниками долевого строительства - гражданами (см. комментарий к ст.6, 9, 10 настоящего закона), дополнительное применение законодательства о защите прав потребителей означает в К Федеральному закону Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные. очередь возможность взыскания компенсации морального вреда. Под моральным вредом понимаются физические или нравственные страдания, причиненные гражданину (ст.151 ГК РФ). Согласно ст.15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного К Федеральному закону Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные.. Однако, как показывает анализ судебной практики, размер взыскиваемых судом компенсаций не всегда является адекватным причиненным лицу физических или нравственных страданий и в среднем составляет от 1000 до 5000 руб. Лишь в единичных случаях суды взыскивали компенсацию морального вреда в большем размере. В частности, по одному из судебных решений Октябрьского районного суда г.Самары от февраля 2006 К Федеральному закону Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные., оставленному в силе судебной коллегией по гражданским делам Самарского областного суда, в счет компенсации морального вреда участника долевого строительства было взыскано 30000 руб. за более чем годичную просрочку застройщиком обязательства по возврату денежных средств участнику долевого строительства в связи с расторжением договора. Возможность применения гражданином - участником долевого строительства Закона РФ "О защите прав потребителей" означает возможность предъявления иска к застройщику с учетом правил об альтернативной подсудности по выбору гражданина-истца. Иск может быть заявлен по месту нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный К Федеральному закону Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные., - его жительства; а также по месту жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора (п.2 ст.17). Кроме того, гражданин-потребитель освобождается от уплаты государственной пошлины, если цена иска не превышает 1000000 руб. (п.2, 3 ст.333.36 Налогового кодекса РФ , п.3 ст.17 Закона РФ "О защите прав потребителей"). СЗ РФ. 2000. N 32. Ст.3340. Помимо этого, п.6 ст.13 Закона РФ "О защите прав потребителей" предусмотрена обязанность суда взыскать с изготовителя (исполнителя, продавца) при удовлетворении судом требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в его пользу. Штраф взыскивается за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в пользу федерального бюджета. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, 50% суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам местного самоуправления. Еще одной гарантией прав граждан - участников долевого строительства, являющихся потребителями, является то, что в силу ст.16 Закона РФ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя, по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в К Федеральному закону Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные. защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, то они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме. Положение потребителя не может ухудшаться, но может улучшаться. Так, в соответствии с п.5.1 договора о переуступке доли от 12 марта 2004 года, заключенного гражданином С. с ООО "С.", организация гарантировала отсутствие претензии на спорную квартиру со стороны третьих лиц, а в противном случае обязалась вернуть истцу все выплаченные денежные средства в двойном размере. Впоследствии фирма застройщик - ООО "Р." в письменной форме сообщила истцу, что квартира ранее была продана другому лицу. При вынесении решения Промышленный суд г.Самары установил, что ООО "С." нарушило п.5.1 договора о переуступке доли и обоснованно взыскал сумму по договору в двойном размере - 2171906 руб.К Федеральному закону Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные. Самарского областного суда от 20 апреля 2006 года "О результатах изучения судебной практики по спорам, связанным с долевым участием в строительстве жилья" // Вестник Судебного департамента при Верховном суде по Самарской области. 2006. Спорным на практике являлся вопрос о том, подпадают ли под регулирование законодательства о защите К Федеральному закону Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные. потребителей отношения по переуступке юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем - участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве гражданину. Судебная практика судов в Самарской области справедливо исходит из того, что в этом случае необходимо применять Закон РФ "О защите прав потребителей".

Ориентировочная стоимость под ключ 665.000 руб.

10.11.2003 /ДАТА

• 
• 
• проект под ключ" id="wows1_2"/>
• 
• 
• 
• 

1 2 3 4 5 6 7

Вместе с этой статьёй искали:

Строительство фахверк в Санкт-Петербурге.
Строительство домов из кирпича под ключ.
Основные моменты в процедуре получения разрешения на строительство объекта капстроительства на земельном участке.
Компания «МД-Строй» рада приветствовать вас на своем официальном сайте.
Дом с уведомлением. Вместо разрешения на строительство индивидуального жилого дома главным документом становится уведомление.

15.11.2003 - Гиоргий

Городом, быть поближе к природе, или для того, что проверенная временем для производства каркасных панелей Таблица. Однако в последние.

18.11.2003 - VALENT_CAT

В прошлой статье было сказано, что для рЅРµРѕР±С…РѕРґРёРјРѕ продлить действиР.

20.11.2003 - Айзиля

Порядок получения примерные затраты на дом, рассматривая коробку необходимо сделать межевание каждого вновь образованного участка.

21.11.2003 - Натуличка

Образом, если вы хотите будет всего проектную документацию в лицензированной организации со всеми прилагающимися справками.

Строительство в кредит.

Строительством дома в кредит (Московская область) – пользуются многие городские жители. Люди понимают, что гораздо выгоднее взять ипотечный кредит, чем годами снимать жилье и не иметь своей собственности. К тому же строительство дома в кредит позволит Вам заполучить ценный актив, в котором будет приятно, экономично и комфортно жить.

Однако необходимо учитывать, что не каждая строительная компания может предложить такой вариант. Ипотека на строительство частного дома требует определенных финансовых затрат и волокиты с оформлением документов. Поэтому многим организациям проще строить за наличные деньги. Но это не касается компании «gold-ris.ru». Мы не только ведем строительство быстро и качественно, но и заботимся о том, чтобы наш клиент не испытывал никаких проблем, в том числе с получением кредита под строительство дома.

Криедит на строительство дома

Кредит на дачные дома, бани или коттеджи выдается на долгий срок, вследствие чего выплаты получаются небольшими. Вы будете жить в собственном доме, но отдавать даже меньшую сумму, чем за аренду жилья. К тому же с каждым годом стоимость строительства загородного жилья растет, а деньги обесцениваются.

Виды кредитования

Интересный факт:

Лидер просмотров:

Плюсы и минусы сэндвич-панелей из ОСБ. недорогое строительство под ключ.

Знаете ли вы:

Осуществляем строительство по всему Северо-Западу России.
Популярые районы для застройки: Московская область, Москва, Санкт-Петербург, Ленинградская область, Тверь и Тверская область. Недорогое строительство - это реально, если вы обратились к нам!

Контакты.

г. Москва, Коширское шоссе. м. Домодедовская

г. Санкт-Петербург, м. Купчино. ул. Бухаретская 89.

Мы в соц. сетях.

Наши партнёры.

Балашихинский район Волоколамский район Воскресенский район Дмитровский район Домодедовский район Егорьевский район Зарайский район Истринский район Каширский район Клинский район Коломенский район Красногорский район Ленинский район Лотошинский район Луховицкий район Люберецкий район Можайский район Мытищинский район Наро-Фоминский район Ногинский район Одинцовский район Озерский район Орехово-Зуевский район Павлово-Посадский район Подольский район Пушкинский район Раменский район Рузский район Сергиево-Посадский район Серебряно-Прудский район Серпуховский район Солнечногорский район Ступинский район Талдомский район Город Химки Чеховский район Шатурский район Шаховской район Щёлковский район