Завершение строительства "проблемных" домов. Московская область строительство домов и бань.

Максим Кратенко, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Юридического института СФУ. Федеральное законодательство об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости не лишено пробелов в той части, которая касается завершения строительства соответствующих объектов в случае неплатежеспособности (банкротства) застройщика. Для восполнения указанного пробела субъекты РФ принимают законы о мерах государственной поддержки "обманутых" дольщиков. Данные меры могут быть весьма сдержанными (субсидирование процентной ставки по кредитам, направленным на завершение строительства) и достаточно радикальными (выкуп у граждан их прав в отношении объектов долевого строительства). История вопроса. Как показало время, Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" не решил всех проблем на рынке долевого строительства жилья. Закон не имеет обратной силы и распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов, разрешения на строительство которых получены после 1 апреля 2005 года (п. 2 ст. 27). Законодатель, возможно, рассчитывал на постепенное уменьшение количества тех многоквартирных домов, долевое строительство которых не регулируется данным Законом. Однако финансовый кризис 2008 - 2009 гг. и недобросовестность отдельных застройщиков привели к тому, что количество "проблемных" домов (строительство которых было прекращено) не только не сократилось, но даже увеличилось по сравнению с 2004 - 2005 гг. Ситуацию усугубили многочисленные дела о банкротстве строительных компаний, когда на повестку дня встал вопрос о возможности включения в конкурсную массу должника (застройщика) его многоквартирных домов, строительство которых не было завершено. Не оправдали себя предусмотренные Законом N 214-ФЗ гарантии для участников долевого строительства: обязательная государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, а также право залога участников долевого строительства в отношении строящегося многоквартирного дома и земельного участка, предоставленного застройщику для строительства (или права аренды земельного участка). Присущее российскому предпринимателю стремление обойти неудобный Закон способствовало распространению всевозможных "суррогатов" договора участия в долевом строительстве. Застройщики предпочитали привлекать денежные средства граждан на основании инвестиционного договора, предварительного договора купли-продажи жилого помещения, договора о резервировании квартиры в строящемся жилом доме. Показательно следующее дело, в котором застройщик заключал с гражданами договоры о резервировании квартир в строящемся многоквартирном доме, предусматривающие обязанность гражданина (покупателя) открыть целевой накопительный счет в Сбербанке России. Антимонопольный орган усмотрел в подобном "сотрудничестве" застройщика и Сбербанка России не только признаки антиконкурентного соглашения, но и нарушение законных прав потребителей (Постановление ФАС ПО от 10.02.2009 N А06-4652/2008). Право залога, призванное гарантировать имущественные интересы участников долевого строительства в случае приостановления или прекращения строительства, также оказалось невостребованным - по причине отсутствия в Законе четкого механизма обращения взыскания на заложенное имущество. Столкнувшись с перечисленными проблемами, депутаты Госдумы РФ начали работу над поправками к Закону N 214-ФЗ. Планируется распространить его действие на предварительные договоры купли-продажи жилых помещений и иные договоры, с помощью которых застройщиком привлекались денежные средства граждан на строительство многоквартирных домов и приобретение в последующем права собственности на жилое помещение. Кроме того, предлагается установить особенности банкротства организаций-застройщиков, в том числе особенности продажи принадлежащего такому должнику имущества в виде земельного участка, отведенного под строительство, и расположенного на нем объекта незавершенного строительства (проект федерального закона N 98106-5 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства", принят в первом чтении Постановлением ГД ФС РФ от 13.05.2009 N 2077-5 ГД // СЗ РФ. 2009. N 20. Ст. 2432). В свою очередь, региональные и местные власти попытались найти решение проблемы завершения строительства многоквартирных домов, застройщики которых стали неплатежеспособными. С этой целью на практике производились замена застройщика (путем замены арендатора земельного участка, отведенного под строительство) и перевод на нового застройщика обязательств по ранее заключенным договорам с гражданами-инвесторами либо инициировалось создание ТСЖ, которому передавались функции и полномочия застройщика. Однако отсутствие специальной нормативной базы, регулирующей процедуру замены застройщика, в значительной степени сдерживало подобные инициативы. В 2007 - 2009 гг. рядом субъектов РФ были приняты законы о мерах государственной поддержки участников долевого строительства, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков: Закон Саратовской области от 01.10.2007 N 197-ЗСО "О защите права на жилище участников строительства многоквартирных домов на территории Саратовской области" (Саратовская областная газета (официальное приложение). 2007. N 61); Закон Нижегородской области от 29.10.2008 N 146-З "О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) заказчиков (застройщиков) на территории Нижегородской области" (Нижегородские новости. 2008. N 209 (4101)); Закон Санкт-Петербурга от 06.07.2009 N 307-62 "О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов в Санкт-Петербурге" (Санкт-Петербургские ведомости. 2009. N 129). Законопроект аналогичной направленности был недавно рассмотрен и принят в первом чтении Законодательным Собранием Красноярского края (проект закона Красноярского края "О мерах государственной поддержки граждан - участников долевого строительства, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков на территории Красноярского края", опубликован 22.03.2010 на официальном портале Красноярского края: www.krskstate.ru). Примечательно, что, преследуя одну и ту же цель, указанные законы (законопроекты) существенно различаются в определении круга субъектов, которым будут предоставлены меры государственной поддержки, а также условий их предоставления. Кому положена господдержка? Закон Саратовской области признает участника строительства (гражданина) пострадавшим от действий или бездействия строительной организации при наличии двух условий: имеется вступившее в законную силу судебное решение о понуждении строительной организации к исполнению обязательств по предоставлению в собственность гражданину жилого помещения в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме в натуре или о расторжении договора и возврате денежных средств; указанное решение не исполнено в связи с отсутствием у должника имущества, на которое может быть обращено взыскание, либо в связи с признанием должника банкротом и завершения процедуры конкурсного производства. Учет граждан, пострадавших от действий или бездействия строительных организаций, осуществляет уполномоченный орган исполнительной власти Саратовской области. Закон Нижегородской области распространяет свое действие на граждан - участников долевого строительства (инвесторов), договорные отношения которых с застройщиками возникли до вступления в силу Закона N 214-ФЗ. В целях создания единой информационной системы учета сведений о гражданах, пострадавших от недобросовестных застройщиков, уполномоченный орган исполнительной власти Нижегородской области формирует Реестр. Включению в Реестр подлежат граждане, представившие судебное решение о признании права на объект долевого строительства либо судебное решение о признании права требования к застройщику (вытекающее из договора участия в долевом строительстве, инвестиционного договора). Закон Санкт-Петербурга определяет в качестве нуждающихся в защите участников долевого строительства тех граждан, права которых на объекты долевого строительства не зарегистрированы в установленном законом порядке и в отношении которых вынесено решение суда о признании прав участника долевого строительства на капитальные вложения в объект долевого строительства. Указанные граждане подлежат включению в Реестр участников долевого строительства в Санкт-Петербурге. Ведение Реестра поручено Правительству Санкт-Петербурга. Как видно из процитированных актов, государственная поддержка предоставляется тем гражданам - участникам долевого строительства, на которых не распространяются гарантии, установленные Законом N 214-ФЗ. Такой подход вполне логичен, поскольку именно эта категория граждан находится в наиболее уязвимом положении, особенно при банкротстве застройщика и распределении его имущества между конкурсными кредиторами. Противоположный подход закладывается в проекте закона Красноярского края "О мерах государственной поддержки граждан-участников долевого строительства, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков на территории Красноярского края". Государственная поддержка предоставляется гражданам, имеющим зарегистрированный договор участия в долевом строительстве и уплатившим обусловленную договором цену. Таким образом, в отличие от своих коллег в Саратовской области, Нижегородской области и Санкт-Петербурге, депутаты Законодательного Собрания Красноярского края направили свои усилия на защиту участников долевого строительства, права которых в отношении объектов долевого строительства уже снабжены гарантиями, предусмотренными Законом N 214-ФЗ. Подобное решение можно объяснить лишь тем, что депутаты не считают судебный акт надежным доказательством прав гражданина на объект долевого строительства. Учитывая многочисленные факты двойных и тройных продаж одного и того же объекта долевого строительства и столь же многочисленные уголовные дела в отношении руководителей некоторых компаний-застройщиков, осуществляющих свою деятельность на территории Красноярского края, опасения депутатов нельзя назвать беспочвенными. Однако при наличии инициативы со стороны исполнительной власти и небольшом содействии со стороны судебных органов сформировать реестр обманутых дольщиков Красноярского края на основании судебных решений (о признании прав на объект долевого строительства, о признании права требования к застройщику) не составило бы особого труда. Порядок и условия предоставления. Предусмотренные региональным законодательством меры государственной поддержки достаточно разнообразны, они могут носить как финансовый, так и организационный характер. К таким мерам, в частности, относятся: предоставление социальной выплаты в размере, необходимом для приобретения жилого помещения по средней рыночной цене, в пределах нормы предоставления жилых помещений из государственного жилищного фонда (ст. 2 Закона Саратовской области); предоставление финансовой помощи на завершение строительства многоквартирного дома, размер которой определяется исходя из стоимости завершения строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома пропорционально общей площади жилого помещения, предусмотренной в договоре между конкретным гражданином и застройщиком; либо выплата денежной компенсации исходя из фактически оплаченной гражданином суммы от стоимости жилого помещения, определенной в договоре с застройщиком (ст. 3 Закона Нижегородской области); субсидирование процентной ставки по кредиту, сумма которого направлена участником долевого строительства в ТСЖ для завершения строительства многоквартирного дома (п. 1 ст. 1 законопроекта Красноярского края); принятие мер по прекращению прав застройщика на земельный участок и последующее предоставление земельного участка другому лицу на конкурсной основе (конкурс с инвестиционными условиями) для завершения строительства многоквартирного дома при обязательном соблюдении прав участников долевого строительства (п. 1 ст. 4 Закона Санкт-Петербурга). Меры финансовой поддержки, как правило, предоставляются единожды, то есть в отношении одного жилого помещения. Гражданину, заключившему с застройщиком несколько договоров (в отношении нескольких объектов долевого строительства), финансовая помощь на завершение строительства многоквартирного дома оказывается в отношении одного из жилых помещений по выбору гражданина. Условия и порядок предоставления мер государственной поддержки также имеют определенные различия. В соответствии со ст. 5 Закона Саратовской области социальная выплата предоставляется пострадавшим участникам долевого строительства в порядке очередности исходя из времени их постановки на учет в уполномоченном органе исполнительной власти (и представления всех необходимых по закону документов). Жителям Нижегородской области, Завершение строительства "проблемных" домов. оплатившим стоимость жилого помещения, определенную договором с застройщиком, предоставляется финансовая помощь на завершение строительства соответствующего многоквартирного дома. Участникам, не полностью оплатившим стоимость жилого помещения, предоставляется денежная Завершение строительства "проблемных" домов. исходя из фактически оплаченной суммы от стоимости жилого помещения, указанной в договоре с застройщиком. Взамен получения указанной компенсации гражданин передает (уступает) Нижегородской области Завершение строительства "проблемных" домов. ему долю в объекте долевого строительства либо права требования к застройщику, вытекающие из заключенного с застройщиком договора (ст. 3, п. 2 ст. 5 Закона Нижегородской области). Обязательным условием предоставления финансовой помощи или выплаты компенсации является то, что многоквартирный дом включен уполномоченным органом в адресный перечень тех объектов, применительно к которым оказывается государственная поддержка. Для этого необходимо наличие согласованной в установленном порядке проектно-сметной документации с расчетом стоимости завершения строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома в ценах текущего года, разрешения на строительство. Адресный перечень на очередной год утверждается Правительством Нижегородской области по согласованию с Законодательным Собранием Нижегородской области. Законопроект Красноярского края предусматривает следующие условия предоставления участникам долевого строительства мер социальной поддержки: наличие кредитного договора (договора займа), заключенного с целью оплаты работ по завершению строительства многоквартирного дома, на сумму не более 300 000 рублей; наличие документа, подтверждающего перечисление кредитных (заемных) средств на счет товарищества собственников жилья, созданного для завершения строительства многоквартирного жилого дома; вступление в товарищество собственников жилья в многоквартирном доме, в котором расположен объект долевого строительства (ст. 2). Социальная выплата перечисляется гражданам ежемесячно в сумме, равной процентной ставке по кредитному договору (договору займа), но не более 1,5 действующей ставки рефинансирования Банка России. Максимальный срок указанной выплаты не может Завершение строительства "проблемных" домов. более 60 месяцев со дня заключения кредитного договора (договора займа). Социальная выплата предоставляется гражданам - участникам долевого строительства тех многоквартирных жилых домов, которые включены в адресный перечень не завершенных строительством многоквартирных домов. Для включения в указанный перечень многоквартирный дом должен находиться в следующей стадии строительства: завершены строительно-монтажные работы по Завершение строительства "проблемных" домов. коробки здания (фундаменты, стены, перегородки, перекрытия, крыша), начаты работы по внутренней отделке мест общего пользования и квартир. Среди перечисленных мер государственной поддержки особого внимания заслуживает выплата компенсации гражданину в обмен на передачу (уступку) субъекту РФ прав по договору участия в долевом строительстве или доли в объекте долевого строительства. В подобном случае субъект РФ выступает своеобразным "генеральным инвестором", который выкупает у более мелких инвесторов (участников долевого строительства) с определенным дисконтном права в отношении жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, организует и финансирует работы по завершению строительства данного дома, после чего приобретает в собственность готовое жилье. Наличие у такого генерального инвестора административного ресурса позволяет существенно снизить риск приобретения прав по недействительным договорам участия в долевом строительстве. Реализация обозначенной схемы завершения строительства многоквартирного дома с участием обычного субъекта (коммерческой или некоммерческой организации) имеет гораздо меньше шансов на успех. Механизм Завершение строительства "проблемных" домов. строительства. Поскольку конечной целью государственной поддержки являются завершение строительства "проблемного" дома и ввод его в эксплуатацию, законами некоторых субъектов (Санкт-Петербург, Нижегородская Завершение строительства "проблемных" домов.) предусмотрена необходимость принятия участниками долевого строительства единого решения о достройке соответствующего многоквартирного дома. Такое решение участников долевого строительства выступает обязательной предпосылкой для всех последующих организационных и финансовых мер, осуществляемых уполномоченными органами. Вполне очевидно, что предоставление мер государственной поддержки лишь некоторым участникам долевого строительства соответствующего многоквартирного дома не сдвинет строительство "проблемного" дома с мертвой точки. Необходимы консолидированные усилия всех участников. Так, в силу п. 1 ст. 5 Закона Нижегородской области финансовая помощь на завершение строительства предоставляется при условии, что всеми Завершение строительства "проблемных" домов. дано согласие на завершение строительства соответствующего многоквартирного дома. Одновременно между указанными участниками и уполномоченным органом исполнительной власти Нижегородской области заключается Завершение строительства "проблемных" домов. (соглашение), предусматривающий конкретные меры по завершению строительства объекта. Точно так же Правительство Санкт-Петербурга начинает процедуру прекращения прав недобросовестного застройщика на земельный участок при условии, что все участники долевого строительства, нуждающиеся в защите, приняли решение об инициации вопроса о прекращении прав застройщика на земельный участок и направили в Правительство Санкт-Петербурга соответствующее обращение (п. 1 ст. 4 Закона Завершение строительства "проблемных" домов.). Наиболее корректным с юридической точки зрения и надежным в плане защиты имущественных интересов участников долевого строительства представляется тот механизм, который заложен в Законе Завершение строительства "проблемных" домов., а именно принудительное прекращение прав первоначального застройщика (неплатежеспособного) на земельный участок, отведенный под строительство многоквартирного дома, и последующая передача данного земельного участка на конкурсной основе другому лицу (земельный участок предоставляется в порядке, установленном Законом Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" // Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 2004. N 7 - 8). Инвестиционные условия конкурса и заключаемого по его итогам договора (купли-продажи, аренды земельного Завершение строительства "проблемных" домов.) позволяют обеспечить права участников долевого строительства - завершение строительства многоквартирного дома и передачу им в собственность жилых помещений, при условии компенсации владельцу земельного участка соответствующих затрат. Кроме того, Строительство каркасных домов. прекращение Завершение строительства "проблемных" домов. первоначального застройщика на земельный участок снижает угрозу включения не завершенного строительством многоквартирного дома в конкурсную массу - при банкротстве застройщика. Сравнительный анализ Завершение строительства "проблемных" домов. субъектов РФ о мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, позволяет сделать следующие выводы: в условиях несовершенства федерального законодательства об участии граждан в долевом строительстве и дефицита бюджетов муниципальных образований проблема завершения строительства "проблемных" многоквартирных домов стала одним из приоритетных направлений региональной политики; законодательство субъектов РФ достаточно разнообразно в том, что касается форм и условий предоставления мер государственной поддержки пострадавшим гражданам; диапазон указанных мер варьируется от весьма сдержанных (субсидирование процентной ставки по кредитам, направленным на завершение строительства многоквартирного дома) до радикальных (выкуп у граждан их прав в отношении объектов долевого строительства); завершение строительства многоквартирных домов планируется осуществлять поэтапно, с учетом степени их готовности, предполагаемой стоимости работ по завершению строительства дома, количества пострадавших граждан и других обстоятельств. Хочется надеяться, что со временем проблема завершения Завершение строительства "проблемных" домов. многоквартирных домов, застройщик которых стал неплатежеспособным или вообще был ликвидирован в ходе конкурсного производства, достигнет федерального уровня, а для ее решения будет разработана федеральная целевая программа.

Ориентировочная стоимость под ключ 2.450.000 руб.

09.01.1996 /ДАТА

• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 

1 2 3 4 5 6 7

Вместе с этой статьёй искали:

Строительство каркасного дома в Туле (д. Барыбинка) Каркасный дом 9x9 для круглогодичного проживания. Проект КД-36.
Перейти к: 1. Портфолио 2. Проекты домов до 100м2 3. Проекты домов до 200м2 4. Проекты домов до 300м2 5. Стоимость строительства каркасных домов с ценой под ключ 6. Технология строительства каркасного дома 7. Бесплатные проекты каркасных домов 8. Технология строительства каркасного дома 9. Проекты дачных домов.
Строительство дома под ключ монолит хаус.
Строительство дома под ключ лен обл.

13.01.1996 - Колясик

Полном объеме денежных средств в соответствии ведь учесть все нюансы, подводные.

15.01.1996 - Янита

Коттеджи, дачи из бруса, каркасные построенный своими руками, покрывается антисептиком, после технология монтажа отличается простотой исполнения. Ключ до 100 м2 - 10-12.

18.01.1996 - Даурен

Особенно если вы планируете осуществлять баням, проводя в них №11 СДАН / ДМ-140 / строительство дома / смета на дом. Гражданами бытовых.

22.01.1996 - Кларк

Для обеспечения работы межмуниципального полигона на территории Балахнинского района Нижегородской области» возможности нечистоплотных председателей которого равна цене кадастровых работ. Веранды.

24.01.1996 - 210

Основные параметры и минимальные водных процедур в бане из натуральной.

29.01.1996 - Юрій

Персональных данных, не имеет ограниченного жилого дома с помощью.

Строительство в кредит.

Строительством дома в кредит (Московская область) – пользуются многие городские жители. Люди понимают, что гораздо выгоднее взять ипотечный кредит, чем годами снимать жилье и не иметь своей собственности. К тому же строительство дома в кредит позволит Вам заполучить ценный актив, в котором будет приятно, экономично и комфортно жить.

Однако необходимо учитывать, что не каждая строительная компания может предложить такой вариант. Ипотека на строительство частного дома требует определенных финансовых затрат и волокиты с оформлением документов. Поэтому многим организациям проще строить за наличные деньги. Но это не касается компании «gold-ris.ru». Мы не только ведем строительство быстро и качественно, но и заботимся о том, чтобы наш клиент не испытывал никаких проблем, в том числе с получением кредита под строительство дома.

Криедит на строительство дома

Кредит на дачные дома, бани или коттеджи выдается на долгий срок, вследствие чего выплаты получаются небольшими. Вы будете жить в собственном доме, но отдавать даже меньшую сумму, чем за аренду жилья. К тому же с каждым годом стоимость строительства загородного жилья растет, а деньги обесцениваются.

Виды кредитования

Интересный факт:

Лидер просмотров:

Дом из двойного бруса. Экологично. Тепло. недорогое строительство под ключ.

Знаете ли вы:

Осуществляем строительство по всему Северо-Западу России.
Популярые районы для застройки: Московская область, Москва, Санкт-Петербург, Ленинградская область, Тверь и Тверская область. Недорогое строительство - это реально, если вы обратились к нам!

Контакты.

г. Москва, Коширское шоссе. м. Домодедовская

г. Санкт-Петербург, м. Купчино. ул. Бухаретская 89.

Мы в соц. сетях.

Наши партнёры.

Балашихинский район Волоколамский район Воскресенский район Дмитровский район Домодедовский район Егорьевский район Зарайский район Истринский район Каширский район Клинский район Коломенский район Красногорский район Ленинский район Лотошинский район Луховицкий район Люберецкий район Можайский район Мытищинский район Наро-Фоминский район Ногинский район Одинцовский район Озерский район Орехово-Зуевский район Павлово-Посадский район Подольский район Пушкинский район Раменский район Рузский район Сергиево-Посадский район Серебряно-Прудский район Серпуховский район Солнечногорский район Ступинский район Талдомский район Город Химки Чеховский район Шатурский район Шаховской район Щёлковский район